Кадастровая стоимость — это цена какого-либо объекта недвижимости. Процедурами, связанными с кадастровой стоимостью, занимается ФГБУ «ФКП Росреестра», которое проводит государственную кадастровую оценку и определяет стоимость недвижимости (подп. 2 п. 1 ст. 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ, ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ). Данные об этом вносят в ЕГРН (подп. 1 п. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Оценивают:

• участки земли;
• здания и сооружения, которые на этих участках построили.

Ведомство отвечает за все этапы процесса – от выбора объектов до фиксации результатов.

Стоимость определяется на основании первичной оценки. Промежуточные и окончательные итоги публикуются на сайте Росреестра. Оценку проводят с учетом требований законов № 237-ФЗ и № 135-ФЗ. По распоряжению Минэкономразвития стоимость, которую определили в ходе кадастровой оценки, не должна быть выше рыночной (п. 1.6 раздела I приказа Минэкономразвития РФ от 07.06.2016 № 358).

Повторно кадастровую стоимость недвижимости переоценивают в плановом порядке не реже одного раза в 5 лет и не чаще чем раз в 3 года. Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя (городов федерального значения) период между двумя оценками короче. Оценку можно повторить минимум через 2 года после предыдущей (п.1 ст. 11 закона № 237-ФЗ). Росреестр может провести внеочередную переоценку независимо от сроков, которые существуют для планового пересмотра стоимости.

Как устанавливают кадастровую стоимость имущества

Процесс определения кадастровой стоимости Росреестром включает в себя несколько шагов:

• принятие решения о необходимости проведения оценки;
• формирование списка объектов, для определения стоимости;
• формирование отчета-заключения по итогам оценки, результаты которого утверждает Ведомство;
• внесение полученных данных в ЕГРН (ст. 24.11 закона № 135-ФЗ, п. 3 ст. 6 закона № 237-ФЗ).

При определении кадастровой стоимости имущества Ведомство учитывает множество показателей:

• в каком регионе проводят оценку;
• какова макроэкономическая среда, в которой находятся объекты оценки;
• каково местонахождение объекта оценки и как на объект влияют ценообразующие факторы;
• каковы категория и вид разрешенного использования участка земли, если речь идет об участке и т. д (п. 3.1 раздела III приказа № 358).

По общему правилу оценщики применяют методы массовой оценки. В разделе VI приказа № 358 перечислены подходы к оценке:

• Сравнительный. Сравнивают цены по сделкам в отношении таких же объектов. Этим методом предпочитают пользоваться, если данный сегмент рынка хорошо развит и есть большой объем информации для сравнения.
• Затратный. Метод состоит в анализе затрат, которые понадобятся для покупки объекта, его воспроизводства или замещения. Для реализации этого метода нужна объективная информация о затратах.
• Доходный. Оценщики определяют, какую прибыль получит собственник от эксплуатации своего имущества. Этот метод используют, когда есть возможность спрогнозировать доходы владельца.

В приказе раскрывают подробно, что представляет собой каждый метод. Нередко оценщики комбинируют эти методы.

По итогам исследования определяется удельный показатель кадастровой стоимости. Это коэффициент, который является средним значением стоимости одного квадратного метра земли для данной группы объектов. Для определения стоимости конкретного объекта данный коэффициент умножается на количество квадратных метров. Если речь идет о здании или помещении, то при вычислении коэффициента учитывается год постройки здания и материалы, которые использовали при строительстве. Финальная стоимость будет суммарной для стоимости земли и объекта.

На что оказывает влияние определение кадастровой стоимости

На основании данных, которые получены в результате оценки, устанавливается ставка земельного налога. Результаты оценки влияют:

• на налог на недвижимое имущество;
• на налог за сделку по продаже объекта;
• на различные штрафы и т. д.

Владелец недвижимости вправе запросить, какие сведения использовались при определении стоимости. Запрос направляется:

• заказчику работ, если это была госоценка;
• органу, который занимался оценкой, если ее проводили на основании ст. 24.19 закона № 135-ФЗ и абз. 16 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ.

Где можно узнать кадастровую стоимость

Собственник может узнать кадастровую стоимость объекта несколькими путями:

• Запросить о кадастровой стоимости жилья Росреестр — напрямую или через МФЦ.
• Посетить сайт Ведомства и найти нужную информацию там. На портале есть инструкции, где посмотреть кадастровую стоимость объекта. Для получения данных введите в поле поиска кадастровый номер, адрес объекта или номер документа о праве собственности.
• В личном кабинете на сайте ФНС. Там присутствует информация о недвижимом имуществе налогоплательщика. По каждому объекту есть сведения о его стоимости согласно данным последней оценки.

Действия собственника при несогласии с определением кадастровой стоимости Росреестром

Есть 4 варианта влияния собственника на величину, которую установил Росреестр:

• Заявить о несогласии с результатами еще на этапе оценки. Это делается, когда Росреестр опубликует на своем сайте предварительный отчет. Вместе с отчетом Ведомство сообщает, в каком порядке и в течение какого времени владельцы недвижимости могут направить возражения. Возражения следует обосновать. Если несоответствия подтвердятся, кадастровую стоимость определяют заново.
• Изменить основной вид разрешенного использования. Он учитывается при проведении оценки и влияет на результат. Если основной вид поменять, стоимость также изменится. Но изменения необходимо соотнести с реальными целями эксплуатации.
• Обратиться в комиссию при Росреестре. Кадастровую стоимость имущества пересмотрят, если комиссия согласится с доводами компании. Для граждан это необязательный этап, они могут сразу подавать иск. Компании также могут миновать этап рассмотрения в комиссии, если оценку проводили после 1 января 2017 года. Если же проводили до 1 января 2017 года, то юридические лица обязаны направить заявление о пересмотре стоимости в комиссию, перед тем как идти в суд.
• Обратиться в суд. При подготовке комплекта документов учтите изменения в схеме оспаривания. Если оценку проводили до 1 января 2017 года, в комплекте должно присутствовать решение комиссии Росреестра, с которым не согласен заявитель. Этот документ подтверждает, что компания выполнила требования о соблюдении досудебного порядка.

​Материал подготовлен в рамках проекта ТПП РФ «Навигатор успеха»​​​​​​